Calculadora de gastos de compra de vivienda
Calcula todos los gastos de comprar una casa: ITP o IVA según tu comunidad, notaría, registro, gestoría y tasación. El precio real, no el del anuncio.
Datos utilizados en el cálculo
Resultados
Gastos e impuestos totales
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Impuestos
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Notaría + registro + gestoría
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Ahorro total necesario
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Desglose del coste total de la operación
Partidas de gastos
Interpretación
Qué significa tu resultado
El dato que cambia planes es el de «ahorro total necesario»: entrada + impuestos + gastos. Es la cifra que debes tener en el banco antes de empezar a mirar pisos en serio — y casi siempre es un 50 % mayor de lo que la gente calcula mentalmente («el 20 % de entrada»). Los impuestos no se financian: salen de tu bolsillo el mes de la firma.
Fíjate en el peso de los impuestos dentro del total: son con diferencia la mayor partida y la única realmente variable — dependen de tu comunidad y de bonificaciones (edad, familia numerosa, VPO) que mucha gente no reclama. Antes de firmar, dedica una hora a la web tributaria de tu comunidad: puede ser la hora mejor pagada de tu vida.
Errores frecuentes: olvidar que el ITP se calcula sobre el valor de referencia catastral si es mayor que el precio; contar con financiar los gastos (el banco financia el 80 % del piso, no de los gastos); y agotar hasta el último euro en la compra, entrando en la casa nueva sin fondo de emergencia justo cuando llegan muebles, reformas y sorpresas.
Casos reales
Ejemplos prácticos
Piso usado en Madrid (ITP 6 %)
Precio 250.000 €: ITP 15.000 € + notaría/registro/gestoría ~1.900 € + tasación 400 €. Total gastos: ~17.300 € (6,9 %). Con la entrada del 20 %, necesita 67.300 € ahorrados.
Usada en Cataluña (ITP 10 %)
El mismo piso de 250.000 €: ITP 25.000 €. Total ~27.400 € (11 %). La comunidad puede suponer 10.000 € de diferencia en la misma compra.
Obra nueva de 300.000 €
IVA 30.000 € + AJD (1,2 %) 3.600 € + gastos ~2.300 €. Total ~35.900 €: la obra nueva casi siempre paga más impuestos que la usada.
Joven con ITP reducido
Menor de 35 años en una comunidad con tipo joven del 4 % (vs 8 % general) en un piso de 160.000 €: paga 6.400 € en vez de 12.800 €. 6.400 € de ahorro por conocer la bonificación.
Resolvemos dudas
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta de más comprar una vivienda además del precio?
¿Qué impuesto pago en vivienda usada?
¿Y en obra nueva?
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
¿Cuánto cuestan notaría y registro?
¿El ITP se paga sobre el precio de compra o sobre otro valor?
¿Hay reducciones de ITP para jóvenes?
¿Cuándo se pagan estos gastos?
¿Puedo financiar los gastos con la hipoteca?
¿Qué pasa si compro para alquilar, cambian los gastos?
Guía completa
Todo lo que necesitas saber
Mapa completo de los gastos de compra
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 4–13 % según CCAA | IVA: 10 % (4 % VPO especial) |
| AJD | No aplica | 0,5–1,5 % según CCAA |
| Notaría | 600–1.000 € (arancel regulado por tramos de precio) | |
| Registro de la Propiedad | 400–700 € | |
| Gestoría | 300–500 € (opcional si no hay hipoteca) | |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300–600 € | |
El ITP: la lotería autonómica
El tipo general varía enormemente: en torno al 6 % en Madrid, 7 % en Canarias o La Rioja, 8 % en Andalucía o Aragón, 10 % en Cataluña o la Comunidad Valenciana, y tramos de hasta el 13 % para precios altos en Baleares. A eso se suman tipos reducidos muy relevantes: jóvenes (habitualmente menores de 30–36 años), familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, VPO y zonas rurales despobladas. Las condiciones (límites de precio, renta máxima, obligación de residir años) varían por comunidad.
El valor de referencia: la trampa de 2022
Desde 2022, la base del ITP es el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia que publica el Catastro para cada inmueble. Si compras una ganga (herencias, prisas del vendedor), pagarás impuestos como si hubieras pagado el valor de referencia. Consúltalo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de ofertar; se puede impugnar, pero el procedimiento es lento y pagas primero.
Buenas prácticas antes de firmar
- Pide nota simple del Registro (9 €): verifica titularidad, cargas y embargos antes de dar la señal.
- Revisa el contrato de arras: arras penitenciales (las normales) permiten desistir perdiendo la señal (o devolviéndola doblada si desiste el vendedor).
- Comprueba deudas de comunidad e IBI: el piso responde de las deudas de comunidad del año en curso y los tres anteriores. Exige certificado del administrador en la firma.
- Presupuesta la posesión: cambio de cerradura, altas o cambios de titularidad de suministros (100–300 €), y el IBI prorrateado del año de compra según lo pactado.
- Guarda todas las facturas: los gastos e impuestos de compra aumentan tu valor de adquisición y reducirán la plusvalía fiscal cuando vendas.
Cuánto ahorro total necesitas: la regla práctica
Para la mayoría de compras con hipoteca del 80 %: entrada (20 %) + 10 % de gastos e impuestos + fondo de emergencia intacto. Es decir, en torno al 30 % del precio más tu colchón. Para 200.000 €: unos 60.000 € más 4–6 meses de gastos. Si el número te desanima, empieza por la calculadora de interés compuesto: automatizar el ahorro convierte esa cifra en una fecha.
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