Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota mensual de tu hipoteca, los intereses totales y el cuadro de amortización completo. Compara plazos y descubre cuánto pagarás de verdad por tu casa.
Datos utilizados en el cálculo
Resultados
Cuota mensual
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Intereses totales
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Total a devolver
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Coste por € prestado
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Capital vs. intereses
Evolución del préstamo año a año
Interpretación
Qué significa tu resultado
La cuota mensual es lo que pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo (si es a tipo fijo). El dato clave para juzgarla es el porcentaje de esfuerzo: cuota dividida entre ingresos netos. Por debajo del 30 % vas holgado; entre el 30 y el 35 % estás en el límite que recomiendan el Banco de España y la banca; por encima del 35 %, cualquier imprevisto (una avería, una subida de tipos, una baja laboral) puede desestabilizar tu presupuesto.
Los intereses totales son el precio real de que te presten el dinero. Fíjate en el gráfico circular: en hipotecas largas, los intereses pueden superar la mitad del capital prestado. Si el resultado te parece alto, tienes tres palancas: negociar el tipo (compara al menos 3 bancos usando la TAE), acortar el plazo o dar más entrada.
Errores frecuentes: mirar solo la cuota e ignorar el coste total; agotar todos los ahorros en la entrada y quedarse sin fondo de emergencia; olvidar el ~10 % de gastos e impuestos de la compra; y firmar productos vinculados (seguros, tarjetas) sin calcular cuánto encarecen la TAE.
Cómo mejorar tu resultado: cada décima de interés importa — en 150.000 € a 30 años, bajar del 3,2 % al 2,9 % ahorra unos 7.300 €. Y si en el futuro puedes amortizar, hazlo reduciendo plazo: es donde está el ahorro grande.
Casos reales
Ejemplos prácticos
Pareja joven, primera vivienda
Compran un piso de 180.000 € con 36.000 € de entrada. Hipoteca de 144.000 € al 2,9 % a 30 años: cuota de 599 €. Con ingresos conjuntos de 2.800 € netos, la cuota supone el 21 %: holgado.
Familia que mejora de casa
Venden su piso y financian 220.000 € al 3,1 % a 25 años: cuota de 1.054 € y unos 96.000 € de intereses totales. Acortar a 20 años subiría la cuota a 1.231 € pero ahorraría más de 20.000 € en intereses.
Inversor en vivienda de alquiler
Financia el 70 % de un piso de 140.000 € (98.000 € al 3,4 % a 20 años): cuota de 563 €. Con un alquiler de 850 €, el flujo cubre cuota y gastos con margen — pero calcula siempre con meses vacíos.
Trabajador que amortiza
A los 5 años de una hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años recibe 10.000 € de bonus. Amortizando con reducción de plazo ahorra unos 9.000 € de intereses y acaba 2 años antes.
Resolvemos dudas
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
¿Qué porcentaje del precio financia el banco?
¿Qué cuota puedo permitirme?
¿Es mejor hipoteca fija o variable?
¿Qué es el TIN y qué es la TAE?
¿Cuánto pagaré de intereses en total?
¿Alargar el plazo es malo?
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda además de la hipoteca?
¿Puedo amortizar anticipadamente?
¿Qué pasa si el euríbor sube y tengo hipoteca variable?
¿Qué es el cuadro de amortización?
¿Esta calculadora sirve para cualquier país?
Guía completa
Todo lo que necesitas saber
Qué es una hipoteca y cómo funciona
Una hipoteca es un préstamo con garantía real: el banco te presta una gran cantidad a un plazo largo y, si dejas de pagar, puede ejecutar la garantía (la vivienda). Esa garantía es la razón de que el interés sea mucho más bajo que en un préstamo personal.
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés, con cuota constante. Cada cuota mezcla intereses (calculados sobre el capital pendiente) y amortización de capital. Como al principio debes casi todo, al principio pagas casi todo en intereses; la proporción se invierte con los años, exactamente como muestra la gráfica de esta calculadora.
Fija, variable o mixta
| Tipo | Cómo funciona | Para quién |
|---|---|---|
| Fija | Misma cuota toda la vida del préstamo | Quien valora la certeza y tiene poco margen de presupuesto |
| Variable | Euríbor + diferencial, se revisa cada 6–12 meses | Quien tiene colchón para absorber subidas y quiere aprovechar bajadas |
| Mixta | Fija los primeros 5–15 años, variable después | Quien quiere certeza inicial y asume riesgo a largo plazo |
Cuánto te va a costar de verdad comprar
Al precio de la vivienda súmale siempre:
- Entrada: mínimo el 20 % que el banco no financia.
- ITP (vivienda usada): del 6 al 10 % según comunidad, con tipos reducidos para jóvenes en varias regiones.
- IVA + AJD (obra nueva): 10 % de IVA más un 0,5–1,5 % de AJD.
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: en torno al 1–2 %.
- Tasación: 300–600 €, la paga el comprador.
Buenas prácticas antes de firmar
- Compara con la TAE, no con el TIN. Y pide la FEIN (ficha con las condiciones vinculantes) a varios bancos: es gratuita y te da poder de negociación.
- Calcula la cuota con un tipo estresado. Si es variable, simúlala con 2 puntos más de interés: si no la aguantas, es demasiada hipoteca.
- Cuidado con las vinculaciones. Domiciliar la nómina suele compensar; seguros de prima única, casi nunca. Pide la TAE con y sin bonificaciones.
- Guarda un fondo de emergencia de 4–6 meses de gastos después de la entrada. La casa nueva siempre trae gastos que no habías previsto.
Ventajas y desventajas de endeudarse a largo plazo
Ventajas: accedes a una vivienda sin esperar décadas ahorrando; el préstamo se diluye con la inflación; construyes patrimonio en lugar de pagar alquiler a fondo perdido; y es la financiación más barata que existe para un particular.
Desventajas: compromiso de 20–30 años que reduce tu flexibilidad vital; costes de entrada y salida altos (comprar y vender vivienda es caro y lento); riesgo de tipos si es variable; y concentración de todo tu patrimonio en un solo activo.
Normativa que te protege
La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario obliga al banco a entregarte la FEIN y la FiAE con 10 días de antelación, pasa la mayoría de los gastos de constitución al banco, limita las comisiones de amortización anticipada y exige visita previa al notario para verificar que entiendes lo que firmas. El interés de demora y las cláusulas suelo también están regulados: hoy las cláusulas suelo están prohibidas de facto (tipo mínimo 0 %).
Comparativa rápida: cómo afecta cada variable
Sobre una hipoteca base de 150.000 € al 3 % a 25 años (cuota 711 €, intereses 63.400 €):
- +1 punto de interés → cuota 790 € (+79 €), intereses 87.100 € (+23.700 €).
- +5 años de plazo → cuota 632 € (−79 €), intereses 77.600 € (+14.200 €).
- −20.000 € de capital → cuota 616 € (−95 €), intereses 55.000 € (−8.400 €).
Juega con los deslizadores de arriba: ver moverse las gráficas con tus propios números vale más que cualquier tabla.
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